Charllyston AzambujaAdvocacia imobiliária Enviar o contrato
Direito imobiliário · do lado de quem compra

Você achou que estava comprando um sonho. Descobriu que é um pesadelo.

Distrato com retenção abusiva, obra atrasada, juros de obra, corretagem e SATI, condomínio antes das chaves, vício de construção: o Código de Defesa do Consumidor e o STJ já disseram quem paga. Mande o contrato. A análise é individual e a resposta é direta.

Quero uma análise do meu caso Simular meu distrato

Análise individual do casoTodo o Brasil, sem sair de casaOAB/MG 237.304

Memorial descritivo · o que aconteceu?

Seis problemas. Seis cobranças que voltam.

Toque na situação mais parecida com a sua. A conversa no WhatsApp já começa pelo ponto certo — e nossa equipe diz qual prazo está correndo.

A situação é outra? Permuta, imóvel usado, corretor, locação, registro travado… Conte pelo WhatsApp.

Simulador do distrato

Desistiu do imóvel? Veja quanto tem que voltar.

A Lei do Distrato fixou tetos de retenção. Preencha três respostas e veja o limite legal do que a construtora pode ficar — e o que precisa devolver.

Quem deu causa ao fim do contrato?
O que você comprou?
O contrato foi assinado a partir de 28/12/2018?
O empreendimento tem patrimônio de afetação?

Simulação com os tetos da Lei 13.786/2018 e da jurisprudência do STJ, sobre o valor pago. Corretagem, correção monetária, fruição e o que consta no seu contrato mudam a conta — a análise dos documentos define o número real.

Resultado

A construtora pode reter no máximo 25%.

Tem que voltar para vocêR$ 90.000,0075% do que você pagou
Pode ficar com a construtoraR$ 30.000,00até 25% do que você pagou

Volta para vocêRetenção máxima

Quero meu dinheiro de volta
Relógio da obra

Cada dia de atraso tem um preço. Para eles.

A tolerância de 180 dias é o limite, não o começo. Role a página e veja o que muda a cada marco.

  1. Dia 0PRAZO

    Data de entrega do contrato

    O prazo é obrigação, não previsão. A partir dele começa a contar a tolerância — e nada além disso.

    • Guarde o contrato, o memorial e o cronograma
    • Registre cada aviso de "novo prazo" da construtora
  2. +180DIAS

    Tolerância: válida, mas com teto

    A cláusula de tolerância vale se for expressa e limitada a 180 dias corridos. Um dia a mais já é atraso — e cláusula que diz mais é nula.

    • Base: Lei 4.591/64, art. 43-A · STJ, Tema 996
    • "Habite-se" não é entrega: entrega é chave na mão
  3. 181EM DIANTE

    Você escolhe. Eles pagam.

    Passou da tolerância, o comprador decide: rescindir com devolução integral, corrigida, em até 60 dias — ou manter e receber 1% do valor pago por mês de atraso na entrega.

    • Multa contratual invertida contra a construtora
    • Aluguel que você pagou esperando pode entrar na conta

Base: Lei 4.591/1964, art. 43-A (Lei 13.786/2018), CDC, Súmula 543 e Temas 970, 971 e 996 do STJ. Contratos anteriores a dezembro de 2018 seguem a jurisprudência consolidada, com resultado semelhante.

Revisão do contrato

Cláusulas que riscamos do seu contrato

Seis cláusulas que aparecem em quase todo contrato de compra na planta — e que o STJ já declarou abusivas. Se estão no seu, elas caem.

  • § 1 · Tolerância
    "O prazo de entrega poderá ser prorrogado por até 360 dias, sem qualquer ônus."

    Por que cai: a tolerância só vale até 180 dias, expressa no contrato. Acima disso é atraso puro e simples.

    Art. 43-A, Lei 4.591/64 · Tema 996 STJ
  • § 2 · Multa unilateral
    "Em caso de inadimplemento do comprador, incidirá multa de 10%; nada será devido pela vendedora em caso de atraso."

    Por que cai: a multa prevista só contra você é invertida contra a construtora quando ela é quem atrasa.

    Tema 971 STJ · CDC, art. 51
  • § 3 · Juros de obra
    "Os juros de evolução de obra serão devidos até a efetiva entrega das chaves, ainda que ultrapassado o prazo."

    Por que cai: depois do prazo (com a tolerância), os juros de obra são custo do atraso — e o atraso é deles.

    Jurisprudência do STJ · CDC, art. 51
  • § 4 · SATI
    "O comprador pagará a taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), equivalente a 0,8% do preço."

    Por que cai: serviço que você não pediu e não escolheu não pode ser cobrado. Volta em dobro, conforme o caso.

    Tema 938 STJ · CDC, arts. 39 e 42
  • § 5 · Corretagem escondida
    "A comissão de corretagem, já embutida no preço, é de responsabilidade exclusiva do comprador."

    Por que cai: transferir a corretagem só vale se você foi informado antes, com o valor destacado do preço.

    Tema 938 STJ · CDC, art. 6º, III
  • § 6 · Condomínio antes das chaves
    "As despesas de condomínio e IPTU correrão por conta do comprador a partir da expedição do habite-se."

    Por que cai: quem responde pelo condomínio é quem tem a posse. Sem chave, a conta é da incorporadora.

    Tema 886 STJ
Charllyston Azambuja, advogado — OAB/MG 237.304
Quem vai cuidar do seu caso

Charllyston Azambuja

Advogado · OAB/MG 237.304 · Direito imobiliário e relações de consumo

Do lado de quem compra, nunca de quem vende. Eu e minha equipe lemos o seu contrato cláusula por cláusula, apontamos o que é abusivo, calculamos o que tem que voltar e cobramos — na mesa ou na Justiça. Em linguagem clara, com o número na frente.

Atendimento digital em todo o Brasil, sem sair de casa.

  • Atendimento com advogado, não com atendente
  • Parecer por escrito: o que cai, quanto volta, qual o prazo
  • Honorários combinados antes de qualquer medida
Falar com o advogado
Cronograma

Do contrato ao dinheiro de volta, em quatro andares

  1. 1º

    Você manda o contrato

    Contrato, aditivos, comprovantes e as mensagens da construtora, pelo WhatsApp. No seu tempo.

  2. 2º

    Lemos cláusula por cláusula

    Apontamos o que é abusivo, calculamos o que tem que voltar e dizemos o que é possível — e o que não é.

  3. 3º

    Notificação e ação

    Primeiro a cobrança formal, que muitas vezes resolve. Se não, ação com pedido de urgência quando cabível.

  4. 4º

    Dinheiro de volta ou obra entregue

    Cada movimentação chega a você pelo mesmo canal, em linguagem clara. Até o depósito cair.

Antes de assinar o distrato

O que costumam perguntar

Desisti do imóvel. Quanto volta?

Em incorporação, a lei limita a retenção a 25% do que foi pago (até 50% se o empreendimento tem patrimônio de afetação), mais a corretagem quando informada antes. O restante volta corrigido, em até 180 dias (ou 30 dias após o habite-se, com afetação). Em loteamento, a retenção é de até 10%. Contratos anteriores à Lei do Distrato seguem a jurisprudência, com retenção entre 10% e 25%.

A obra atrasou. Posso desistir e receber tudo?

Sim. Passada a tolerância de 180 dias, o comprador pode rescindir com devolução integral, corrigida, em até 60 dias — sem retenção — ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso. A multa prevista contra o comprador é invertida contra a construtora.

A cláusula de tolerância de 180 dias vale mesmo?

Vale, desde que expressa e limitada a 180 dias corridos (Lei 4.591/64, art. 43-A, e Tema 996 do STJ). Cláusula que prevê mais que isso, ou "prorrogações por motivo de força maior" genéricas, é nula.

Corretagem, SATI e juros de obra voltam?

SATI e "assessoria" são abusivas e voltam. Corretagem só pode ser transferida ao comprador se ele foi informado antes, com o valor destacado (Tema 938 do STJ). Juros de obra cobrados depois do prazo de entrega são custo do atraso e podem ser restituídos. Prazo para cobrar: em regra, 10 anos.

Preciso ir ao escritório?

Não. Atendimento digital em todo o Brasil: documentos pelo WhatsApp, reunião por vídeo quando fizer sentido, assinatura eletrônica. O processo é eletrônico do início ao fim.

Quanto custa?

Honorários combinados por escrito antes de qualquer medida. Pagamento à vista ou parcelado.

Vistoria

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